房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證中的過程控制
     要注意區(qū)分某一過程是不是房地產(chǎn)企業(yè)的過程。例如：施工過程不是房地產(chǎn)企業(yè)的過程，而是建筑施工企業(yè)的過程，施工管理過程才是房地產(chǎn)企業(yè)的過程。這一概念對整個程序文件體系至關(guān)重要。如果發(fā)生混淆，會對其他一些要素（如檢驗和試驗、不合格品控制、糾正預(yù)防措施等）產(chǎn)生直接影響。
      在實(shí)踐中，對建筑隱蔽工程是不是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊過程一直存在爭論。其實(shí)，建筑隱蔽工程根本不是房地產(chǎn)企業(yè)的過程，更談不上是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊過程。但是，這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對建筑隱蔽工程可以不加控制，相反，應(yīng)根據(jù)建筑施工企業(yè)的施工水平，確定與其相適應(yīng)的控制措施。從表面上看，建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)都會對隱蔽工程實(shí)施控制，但二者有本質(zhì)的區(qū)別：隱蔽工程是建筑施工企業(yè)的特殊過程，建筑施工企業(yè)必須根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的要求實(shí)施嚴(yán)格的控制，而房地產(chǎn)企業(yè)也許只要檢查一下有關(guān)的施工記錄就可以了。隨著優(yōu)秀施工企業(yè)的增加，房地產(chǎn)企業(yè)對建筑隱蔽工程甚至可能不實(shí)施任何控制。
     對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，施工管理過程在本質(zhì)上是對分承包方實(shí)施控制，只是由于其過程比較復(fù)雜，可以放到過程控制要素中去，但要分清過程的本體不是“施工過程”，而是“施加于施工過程之上的控制與管理”。筆者認(rèn)為，為了避免混淆，將對分承包方的控制歸入采購要素比較合適。

     采購
    
    房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計需要委托設(shè)計單位，施工需要委托建筑施工企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的核心是開發(fā)立項與規(guī)劃投資。房地產(chǎn)企業(yè)的很多工作都是通過分承包方完成的，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，采購要素是一個至關(guān)重要的要素。目前，建筑施工企業(yè)與設(shè)計單位的水平還不夠高，房地產(chǎn)企業(yè)還不能對建筑設(shè)計過程與施工過程不加控制，但如何控制及控制的程度，不同的企業(yè)應(yīng)有不同的答案。本文只提出幾項原則：
    明確責(zé)任與權(quán)力
    責(zé)權(quán)對應(yīng)是一個簡單但最容易被忽略的原則。為避免責(zé)權(quán)不清，房地產(chǎn)企業(yè)的最高領(lǐng)導(dǎo)一定要參與程序文件的編寫。程序文件是企業(yè)的“法律”，如果沒有最高領(lǐng)導(dǎo)的參與，很多涉及責(zé)任與權(quán)力的問題就會含混不清，這樣的程序文件可操作性很差。另外，在責(zé)任與權(quán)力的分配方式上應(yīng)盡量采用“一件事由一個人負(fù)責(zé)”的原則。對于革些需要多人決策的問題，建議將權(quán)力細(xì)致劃分，再由上一級領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一決策或建立一種比較透明的機(jī)制，采用量化的方法進(jìn)行決策。

    控制程度要有差別
    雖然一家國家一級施工企業(yè)與一家二級施工企業(yè)都可能是合格的分承包方，但如果在程序文件中采用同樣的控制措施，則程序文件編寫就不夠完善。同樣，對于同一個合格的分承包方，面對復(fù)雜的高層建筑或普通多層住宅，也應(yīng)該有不同的控制深度。在實(shí)踐中可以這樣做：把一些共性的控制措施提煉出來，放到采購要素中，把有個性的控制措施提煉出來，放到采購要素中，把有個性的控制措施分別放到不同的項目質(zhì)量計劃中，這樣做可達(dá)到共性與個性的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既不會浪費(fèi)有限的控制資源，又可以避免資源不足而產(chǎn)生失控。

    質(zhì)量控制要抓關(guān)鍵點(diǎn)
  
     以施工質(zhì)量控制為例，由于一般的房地產(chǎn)企業(yè)在施工現(xiàn)場的管理人員較少，對質(zhì)量的控制只抓住質(zhì)量控制的關(guān)鍵點(diǎn)。同時，還要注意一個誤區(qū)：有些房地產(chǎn)企業(yè)意識到自身資源的不足，但又想在程序文件中體現(xiàn)對質(zhì)量的全面控制，便將質(zhì)量控制的任務(wù)當(dāng)作“包袱”甩給了監(jiān)理公司。實(shí)際上，監(jiān)理公司的資源與房地產(chǎn)公司相近；同時，監(jiān)理公司與施工企業(yè)都是房地產(chǎn)公司的合格分承包方。因此，應(yīng)該依靠施工企業(yè)自身的質(zhì)量保證體系對其進(jìn)行控制。

     要有進(jìn)度與資金的控制
     一般認(rèn)為，貫標(biāo)工作的核心是質(zhì)量控制，進(jìn)度與資金的控制似乎不太重要。但是，建筑行業(yè)是勞動密集與資金密集的行業(yè)，是否妥善安排進(jìn)度、及時供給資金會直接影響質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)對此不能忽視。

     設(shè)計控制
     由于設(shè)計工作是由設(shè)計單位完成的。設(shè)計單位完成的僅僅是狹義的設(shè)計，商品房的概念范圍除了房屋本體以外還包括位置、環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理與服務(wù)等諸多因素。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個項目以前，需要在項目可行性研究的基礎(chǔ)上對以上諸多因素統(tǒng)一考慮。這種考慮就是一種廣義的設(shè)計，對房地產(chǎn)企業(yè)更加重要。即使對于狹義的設(shè)計，房地產(chǎn)企業(yè)的“設(shè)計任務(wù)書”同樣是設(shè)計理念甚至設(shè)計細(xì)節(jié)的體現(xiàn)。
    房地產(chǎn)設(shè)計控制要素是不可缺少的，房地產(chǎn)企業(yè)貫標(biāo)應(yīng)該執(zhí)行ISO9001標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，設(shè)計工作極其重要，房地產(chǎn)企業(yè)在抓好自身工作的同時，對設(shè)計單位的工作也應(yīng)充分重視。

    檢驗和試驗
    檢驗和試驗要素與采購要素及過程控制要素密切相關(guān)，不同的理解會得出迥然不同的結(jié)論。

    進(jìn)貨檢驗
     房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常自購一些建材，這些建材應(yīng)當(dāng)經(jīng)過進(jìn)貨檢驗。另外，當(dāng)建筑工程竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)要從建筑施工企業(yè)手中把工程接收過來，必然有一個驗收過程（本文簡稱甲方驗收），這個過程實(shí)施就是進(jìn)貨檢驗。
    由于建筑工程在甲方驗收之后，一般就在為最終產(chǎn)品。所以，認(rèn)為甲方驗收是進(jìn)貨檢驗的觀點(diǎn)不易被接受。有人把它當(dāng)成過程檢驗，還有人把它當(dāng)成最終檢驗，分歧很大。但是，如果理解了施工過程與施工管理過程的區(qū)別，理解了施工管理過程從屬于采購要素，就不難理解甲方驗收是進(jìn)貨檢驗的觀點(diǎn)了。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)成立專職的驗收部門并配備足夠的人力資源，對竣工工程進(jìn)行全面的檢查與試驗，防止有缺陷的產(chǎn)品蒙過關(guān)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以物業(yè)部門或工程管理人員代替驗收部門進(jìn)行驗收的做法有很多弊端，應(yīng)引起充分重視。

 
    過程檢驗
    過程檢驗的關(guān)鍵仍然是辨別過程。以施工管理過程為例，打壓實(shí)驗是一種常用的控制措施，用來檢驗管道系統(tǒng)的耐壓程度。應(yīng)當(dāng)說，打壓實(shí)驗是管理施工過程的檢驗，是建筑施工企業(yè)的過程檢驗，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，它只是一種管理措施，并不是過程檢驗，項目經(jīng)理檢查專業(yè)人員是否按照程序文件的要求進(jìn)行打壓實(shí)驗，才是房地產(chǎn)企業(yè)的過程檢驗。從這個角度看，房地產(chǎn)企業(yè)還有很多過程檢驗，檢驗的應(yīng)是本企業(yè)人員的工作情況。如果把打壓實(shí)驗作為房地產(chǎn)企業(yè)的過程檢驗，那么，它檢驗的就不是本企業(yè)人員的工作情況。由于實(shí)驗設(shè)備不是本企業(yè)的（通常如此），很難想象檢驗、測量和試驗設(shè)備的控制及檢驗和試驗狀態(tài)這兩個要素應(yīng)如何處理。假如出現(xiàn)不合格，還會把這些誤解傳播到不合格品的控制與糾正預(yù)防措施等要素。由此可以看出，對過程的理解可謂牽一發(fā)而動全身。

    最終檢驗和試驗
     建筑工程完工后應(yīng)經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理及甲方驗收合格，由甲方向質(zhì)量監(jiān)督站申請驗收。我國建筑行業(yè)內(nèi)有很多政府行為，各級建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站是判斷建筑工程質(zhì)量是否合格的唯一合法機(jī)構(gòu)，以質(zhì)量監(jiān)督站的檢驗作為房地產(chǎn)企業(yè)的最終檢驗是恰當(dāng)?shù)摹?/p>

    不合格的控制
    不合格可以分為不合格品與不合格項，前者是針對產(chǎn)品的，后者是針對質(zhì)量體系要求的。應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分不合格與缺陷，不要因為一個缺陷便將整套房屋甚至整棟建筑判定為不合格。
    六、糾正和預(yù)防措施
    貫徹這個要素的關(guān)鍵在于建立一套不斷完善質(zhì)量體系的機(jī)制。同時，建議定期收集職工的合理化建議。